Le bail à usage professionnel est un contrat de location de locaux pour des activités commerciales, industrielles, artisanales ou professionnelles, réglementé par l’Acte Uniforme portant sur le Droit Commercial Général (AUDCG). Ainsi, selon l’article 103 de l’AUDCG Est réputé bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d’un immeuble compris dans le champ d’application du présent Titre, et une autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d’exercer dans les lieux avec l’accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle.
Caractéristiques principales :
Durée : Les parties fixent librement la durée du bail. Le bail à usage professionnel peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A défaut d’écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée. Le bail prend effet à compter de la signature du contrat, sauf convention contraire des parties (article 104 de l’AUDCG.
Obligations du bailleur : Le bailleur est tenu de délivrer les locaux en bon état. Il est présumé avoir rempli cette obligation, lorsque le bail est verbal ou lorsque le preneur a signé le bail sans formuler de réserve quant à l’état des locaux. Le bailleur fait procéder, à ses frais, dans les locaux donnés à bail à toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. Le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants-droit ou de ses préposés.
Obligations du preneur : En contrepartie de la jouissance des lieux loués, le preneur doit payer le loyer aux termes convenus entre les mains du bailleur ou de son représentant dûment mandaté. Le paiement du loyer peut être fait par correspondance ou par voie électronique. Le preneur est tenu d’exploiter les locaux donnés à bail, en bon père de famille, et conformément à la destination prévue au bail ou, à défaut de convention écrite, suivant celle présumée d’après les circonstances. Toutefois il est possible, pour le preneur, d’adjoindre à l’activité prévue au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires relevant d’un même domaine que celui envisagé lors de la conclusion du bail. Le preneur doit en aviser de manière expresse le bailleur. Le bailleur peut s’y opposer pour des motifs graves.
Loyer : Les parties fixent librement le montant du loyer, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires applicables. Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties ou à défaut lors de chaque renouvellement. A défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente, statuant à bref délai, est saisie par la partie la plus diligente. Pour fixer le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente tient notamment compte des éléments suivants : la situation des locaux ; leur superficie ; l’état de vétusté ; le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.
Cession et sous-location : Si le preneur cède le bail et la totalité des éléments permettant l’activité dans les lieux loués, la cession s’impose au bailleur. Si le preneur cède le bail seul ou avec une partie des éléments permettant l’activité dans les lieux loués, la cession est soumise à l’accord du bailleur. Toute cession du bail doit être portée à la connaissance du bailleur par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, mentionnant : l’identité complète du cessionnaire ; son adresse ; et le cas échéant, son numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier.
Droit au renouvellement : Le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité, conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux ans. Aucune stipulation du contrat ne peut faire échec au droit au renouvellement. En cas de renouvellement exprès ou tacite, le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans. En cas de renouvellement pour une durée indéterminée les parties doivent prévoir la durée du préavis de congé qui ne peut être inférieure à six mois. Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée en réglant au locataire une indemnité d’éviction. A défaut d’accord sur le montant de cette indemnité, celle-ci est fixée par la juridiction compétente en tenant compte notamment du montant du chiffre d’affaires, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement imposés par le défaut de renouvellement. Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction, dans les cas suivants. S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant.
Ahmed SOW, Juriste en Droit Privé spécialisé en droit des Affaires
Mail : metzosow89@gmail.com